广州市老旧小区改造工作实施方案（全文）(广州老旧小区改造政策)

游客投稿房产 2024-04-18 10:20

广州市老旧小区改造实施方案为贯彻落实《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号），《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（省政府令第279号）和《广东省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造

的实施意见》（粤府办〔2021〕3号）。结合市委、市政府《关于深化城市更新推动高质量发展的实施意见》和《广州市深化城市更新推动高质量发展工作方案》精神，为满足人民群众美好生活需要，不断探索超大城市有机更新实现高质量发展新路径，扎实推进老旧小区改造，特制定本方案。

一、工作目标

新时期老旧小区改造要健全居民参与机制，调动各方参与力量，完善社会治理体系，在提升城市人居品质的基础上挖掘文化资源，增强产业活力，向提升城市综合实力迈进。加强顶层设计，建立健全老旧小区改造工作机制，全面探索2000年底前建成的老旧小区，按照“细分阶段、动态管理”的原则，以“留、改、拆、建”混合改造为创新点和突破口，结合旧城改造实现有机更新，为“旧”城市不断注入“新”活力。

（一）精准施策、有序推进。

第一阶段（2020年7月-2021年12月），完成了2016年登记备案并列入实施计划、目前正在推进的323个项目（484个小区）的改造任务（见附件1）；完成全市老旧小区残疾人设施改造；完成2000年底前建成的老旧小区改造需求调查，基本建成老旧小区数据库；推动实施一批社会资本参与改造的试点项目。

第二阶段（2021年7月-2025年12月），按照“成片、分步”的原则，结合老旧小区数据清查，建立储备项目库，每年修订老旧小区改造计划。将该地区分成几个实施项目，逐年推进。到2025年底，基本完成2000年底前需要改造的老旧小区改造任务。

（2）创新改革机制体制。

2021年，将进一步完善老旧小区改造的制度框架和工作机制，在项目审批、居民参与、土地管理、房屋管理、产业引进、资金支持、长期运营管理等方面形成一批政策体系。到2022年，将建立成熟的老旧小区改造政策体系。

二、实施内容

①改造的对象。老旧小区是指在我市行政区域内建成时间较早、无人看管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单层住宅），重点改造2000年底前建成的老旧小区。

（二）改造内容和标准。老旧小区改造分为基础类、改善类、提升类和统筹类。基础类要发挥财政资金的主导作用，做到应改尽改；完善类别，要在尊重居民意愿的前提下，在适当的时候进行变更；推广类别应遵循政府引导和市场运作的模式，使其可以改变。

1.基础类。为满足居民的安全需求和基本生活需求，主要包括道路、给排水、供电、供气、通信、绿化、照明、安防系统、消防设施、无障碍设施和与社区连接的基础设施的改造升级。

2.完善课堂。满足居民便利和改善生活的需要，主要包括环境和配套设施的改造和建设。如:外立面装饰、建筑绿化、加装电梯、建筑节能改造、机动车停放等。

3.提升班。为丰富社区服务供给，提高居民生活品质，立足社区及周边实际情况积极推进的内容，主要内容为公共服务设施配套建设及其智能化改造，包括改造或建设社区及周边综合服务设施，养老、托幼、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区特色服务设施，以及危房治理、智慧社区、海绵城市、标准化物业管理等。

4.整体规划。统筹实施各项工程，聚力改造老旧小区，推动公共服务覆盖群众身边“最后一公里”。一是市、区两级职能部门联动，共同谋划，协调各专业改造力量，共同推进地下“三线”改造、电梯加装、道路提升、雨污分流、二次供水、健身设施、拆违、垃圾分类、燃气入户、绿化美化等工作；二是统筹完善社区基本公共服务设施，以社区为基本单元，以建设完整社区为导向，以育幼、学老、教老为目标，逐步构建涵盖公共教育、医疗卫生、公共文化体育、残疾人服务等领域的社区基本公共服务体系。所有内容应由相应的职能部门共同策划和实施。

上述四类改造的内容，具体实施类别应结合老旧小区（社区）居民需求和实际情况确定。

三、实施路径

（1）混合改造和有机更新。挖掘文化、商业、旅游、价值创造街区，试点“留、改、拆、建”混合改造，支持功能置换、公房分类活化、闲置空房间低效再利用等改造方式，引入优质产业和企业，高水平推进有机更新。

②企业的大规模建设和运营。统筹社区存量资源，激活利用低效空房间等各类资源，引入市场力量。通过投资、设计、建设、运营、管理等要素的联合运作，以及基础设施项目特许经营（BOT）的模式，可以引入企业或国有企业平台等市场化方式，实现老旧小区改造项目全生命周期的建管一体化。

（三）实行政府和社会投资相结合。采取“政府投资+社会投资”的组合原则，引入社会资本组合实施；对于不具备混改条件、无法引入社会资本建设运营的社区，政府应采取“保基本”的原则实施改造。

四。融资

已列入《广州市老旧小区改造三年（2018-2020年）行动计划》（穗更新函〔2018〕702号）和市政府历年投资计划的项目，继续按原市、区出资比例执行；其他项目改造资金由各区政府负责。建立政府投资、社会资本参与、居民投资和专业经营单位投资的灵活组合机制。

（1）政府财政资金。区政府可以通过以下四种方式筹集资金:

1.统筹“三旧”（旧村、旧厂、旧城）改造工程。区级土地公开出让时，可将周边老旧社区改造建设项目纳入出让公告一并实施；还可以采取异地联动改造平衡的方式，协调同步实施“三旧”改造项目和老旧小区改造。

2 .可结合“三旧”改造项目，按比例或一定额度从老旧小区改造资金中，统筹用于辖区内老旧小区改造。

3.各区政府可每年从土地出让收入中提取0.5%-2%用于老旧小区改造专项资金，也可利用出售国有住房产生的存量资金用于老旧小区改造。

4 .可申请中央财政补助、中央预算内投资、省级资金补助和发行政府专项债券筹集改造资金。

市财政每年安排专项资金，对各区老旧小区改造进行竞争性分配补贴。竞争性分配方案另行制定。

②社会资本。区政府可以成立区级城市更新公司或引进企业参与老旧小区改造。通过对现有建筑进行“保留、改造、拆除和建设”，并激活低效闲置土地的使用，可以合理调整使用功能，适当增加商业功能，并获得建设资金和后续维护资金，以促进住宅区的长期维护。鼓励原产权单位对房改给予资金支持。

（3）专业业务单位。引导专业经营单位履行社会责任，明晰相关设施设备产权，在住宅小区改造中投资改造提升相关管线设施设备。落实减免税政策，专业经营单位参与政府组织的老旧小区改造，其取得所有权的设施设备等配套资产改造发生的费用可作为设备的计税依据，按规定计提折旧并在企业当期费用中税前扣除；发生的维护管理费用可按规定计入企业当期费用税前扣除。

4 .居民出资。建立激励机制，引导居民投资，落实居民投资责任，完善群众参与机制。政府优先对居民改造意愿强、参与热情高、投资意愿强的小区进行改造。居民可以采取以下四种方式或其他方式参与改造:

1.直接促成改造的，还有居民将修缮的建筑主体（如屋顶、外墙、防盗门、楼梯间等。）通过筹款；也可以通过捐钱捐物、劳动用工等方式参与改造。

2.转移社区的公共利益（如户外广告、停车、社区低效空重复使用等。），并引入大型运营企业对小区进行改造和日常维护管理。

3.完善小区后续托管。小区改造前，居民将筹集资金建立后续托管基金并承诺引入专业物业管理或准物业管理，这些将在改造计划中得到优先考虑。

4.支持小区居民提取公积金用于加装电梯等自住住房改造。对于集资加装电梯的居民，各区政府可根据实际情况给予适当财政补贴。鼓励居民结合住宅改造进行室内改造或装修和家电更新。

动词（verb的缩写）财政支援

（1）量身定制的融资计划。金融机构应紧密结合老旧小区改造模式特点，推动业务创新和流程创新，开发适合的金融产品。对于融资规模较大的改造项目，可以通过银团贷款的方式集中金融资源，提供融资支持。

（2）支持地区改造项目融资。对统筹平衡模式或跨区组合平衡模式产生的老旧小区改造项目，探索本区跨项目统筹、开发、运营新模式，实行统一规划、统一实施、统一运营，实现项目资金平衡。金融机构可以通过整体授信提供融资支持。

（3）支持有预期收益的融资增信项目。对于居住区混合改造项目，可新建、改建、扩建用于公共服务的经营性设施，金融机构可将相关设施改造后产生的收益作为还款来源，为改造项目提供融资支持。

不及物动词保障措施

（1）加强组织领导。市城市更新工作领导小组负责指导全市老旧小区改造工作，并审议五年工作规划、改造计划、年度改造计划等重要文件；市住房和城乡建设局负责协调全市老旧小区改造项目的实施和政策制定，市各职能部门根据职能分工制定老旧小区改造配套政策。

（2）强化居民共建参与机制。建立健全党建引领城市基层治理机制，充分发挥社区党组织领导作用，协调社区居民委员会、业主委员会、产权单位、物业服务企业等。共同推进转型。搭建交流讨论平台，利用“互联网+”的共建共治共享等线上线下手段，开展社区党组织牵头的多种形式的基层协商，积极了解居民诉求，促进居民共识，动员居民积极参与制定改造方案、引导居民投资、配合施工、参与监督和后续管理，并对小区改造效果进行评估和反馈。做好宣传引导，提高社会各界对老旧小区改造的认识，努力引导群众转变观念，变“要我改”为“我要改”，形成社会各界支持、群众积极参与的浓厚氛围。

（3）加强协调联动。充分调动市、区、街道（镇）的力量，全市各职能部门将与各区政府密切配合，加强部门间联动，引导各类企业有效对接，建立起聚力、履职、合力的联动工作机制。

（4）强化政策保障。部门协同创新改造机制体系，建立1+N配套政策体系（1个实施方案、N项配套政策），推动社会力量和居民积极参与老旧小区改造。请参见附件2

七。任务分工

⑴区政府。建立健全工作机制，协调本区老旧小区改造工作，负责组织本区老旧小区调查，编制五年工作规划、改造计划和年度改造计划，开展片区规划；负责整合资源筹集改造资金，引入社会资本，指导参与企业、区职能部门、街道（镇）等单位实施改造，加强资金监管；组织将供水、供电、供气等专业管线移交相关专业经营单位管理；建立健全党建引领城市基层治理机制，提升社区社会治理水平，建立长效托管机制，推进政务服务、养老、托幼等便民服务体系建设，为企业入驻社区提供便利条件，协助提供场地使用证明等材料；做好信访维稳宣传工作。

（2）市住房和城乡建设局协调全市老旧小区改造工作，研究制定相关政策，编制全市老旧小区改造规划和实施方案；建立健全老旧小区数据库，对改造项目进行动态监管和精细化管理，协调工作中遇到的问题；指导各区政府结合城市更新、人居环境改善、历史建筑保护等推进老旧小区改造；研究完善物业管理长效机制，研究制定相关资金支持和激励措施；配合申报中央财政补贴和政府专项债；统筹做好老旧小区改造中智慧社区相关工作。

（3）市发改委。负责审核老旧小区改造年度固定资产投资计划，指导项目立项；与市住房和城乡建设局共同负责中央预算内投资计划使用的申报和监督；负责协调政府专项债券的申报工作。

（4）市财政局负责市级财政资金的预算审查和安排竞争性补助资金；协助申报和监督中央财政补助资金使用情况，配合申报政府专项债。

（5）市规划和自然资源局。负责指导老旧小区规划建设和土地利用，指导历史文化街区保护活化，组织老旧小区加装电梯，推广社区设计师制度，指导协助周边老旧小区改造建设项目纳入出让公告并在区级土地公开出让时一并实施。

6 .市地方金融监管局。负责鼓励金融机构开发与支持老旧小区改造相关的金融产品，指导老旧小区改造项目融资主体与金融机构沟通，提供融资相关材料。

（7）市国资委。负责引导市属国有企业在老旧小区改造中发挥公益性主体作用，积极参与公共基础设施、市政设施和公共服务设施改造，鼓励市属国有企业打造智慧城市标杆项目，助力打造智慧城市运营生态圈。

市商务局。负责引导老旧小区更新，鼓励社区超市、品牌连锁便利店等便民服务企业入驻，并支持终端配送企业参与老旧小区改造。对于历史文化保护活化项目，将推动老字号企业引进。

市交通运输局。负责指导协调区内相应职能部门实施老旧小区路面修复、停车场建设改造等工作。

10 .市水务局。负责协调指导区内相应职能部门实施老旧小区一户一表、二次供水等室外供水设施改造和排水单位雨污分流改造。

（十一）市林业和园林局。负责指导区相应职能部门实施老旧小区绿化建设和口袋公园建设。

12 .民政局。负责协调指导区内相应职能部门落实老旧小区改造中的养老照料、社区议事厅等配套设施；完善广州的社区治理模式，动员多元主体积极参与，共同改善社区环境、解决社区问题、提高服务水平，形成共建共治共享的社区治理格局。

（十三）市城市管理综合执法局。负责指导老旧小区垃圾分类和环境卫生整治；指导燃气企业开展管道燃气入户和管道燃气设施设备改造；指导各区扎实推进违法建设治理工作。

14 .市工业和信息化局。负责协调指导区内相应职能部门实施智慧灯杆建设。